초고령 사회 일본의 슬픈 부동산

초고령 사회에서는 집값 하락, 슬럼화

일본 국토 교통성이 올해 초 전국 공시지가가 9년 만에 상승세로 돌아섰다고 발표했다.
국토성 발표에 힘입어 부동산 가격이 지속해서 오를 것이라는 희망 섞인 목소리가 나왔지만, 아직은 안심할 수 없는 상황이라고 전문가들은 말한다.

일본 닛케이 비즈니스에 따르면 최근 땅값 상승으로 아베 신조 총리의 경제 정책과 일본 은행의 마이너스 금리 정책이 실효를 봤다는 분석과 더불어 인구 감소로 빈집이 크게 늘면서 좋은 징조로 볼 수 없다는 의견이 대두, 엇갈리는 형국이다.
부동산 컨설팅을 하는 마키노 토모히로 씨는 땅값 상승이 투자를 목적으로 하는지, 실수요에 따른 것인지 따져볼 필요가 있다고 지적했다.
그는 인구감소로 실수요가 감소하고 빈집이 사회 문제로 지적되는 지금, 버블 경제 당시 완공된 주택이 낡아 가격이 하락하는 추세인데 투자가 발생해 땅값이 오른 것을 이유로 들었다.
국립 사회보장·인구문제 연구소는 일본 인구는 2053년에 일억 명이 붕괴하고, 50년 후 2067년쯤에는 팔천팔백만 명으로 줄 것이라고 발표했다.

인구감소가 계속되면 주택의 실수요 역시 줄어들 수밖에 없다.
여기에 결혼하지 않는 젊은이들이 증가하고 저출산이 이어지는 상황이다.
그는 이대로 가다가는 주택가격 하락을 멈출 수 없다며 현재 수도권 인구는 도심 회귀 현상으로 증가하고 있지만, 도쿄를 제외한 나고야, 오사카 등의 대도시는 감소를 나타내고 있으며, 특히 도쿄 인근인 치바 현에서조차 인구가 감소할 조짐을 보인다고 강조했다.
그는 버블 경제로 도쿄 교외 지역의 주택 수요가 폭발적으로 늘어난 후 버블 경제가 무너지면서 집값이 반 토막이 나고, 지금 수도권에 사는 약 이백여만 명의 베이비 붐 세대가 일흔 살 전후가 되는 2020년 도쿄 올림픽을 기점으로 집을 팔고 노인시설에 입주하거나 도쿄를 떠나 고향으로의 이주, 사망 등으로 빈집이 늘어날 수밖에 없고, 자녀가 집을 물려받더라도 임대로 내놓거나 팔 것으로 전망했다.
임대 놓는 것은 상속받은 집을 팔아 상속세를 감당해야 하는데 세금을 내면 남는 게 별로 없기 때문이다.
또, 자녀가 집을 파는 이유는 삼십 년 이상 된 낡은 건물을 수리해서 살기에는 비용이 많이 발생하기 때문이란다.

일본의 빈집은 2013년 기준 820만 가구를 넘어 내년쯤에는 천만 가구가 넘을 것으로 전망됐다.
하지만 주택의 대량 공급은 지금도 계속되고 있다.

이어 지금 젊은 세대의 의식은 부모세대와는 전혀 달라 대출로 집을 사기보다 편리함을 추구해 임대로 생활해도 상관없다는 사람들이 많다며, 종신고용이 사라진 지금 해고돼 수입이 줄어도 저렴한 임대 주택으로 옮길 수 있고, 가족의 구성 또한 1인 가구 형태로 변하는 등 젊은이들에 주택은 자동차와 같은 소비재로 여긴다.
그는 또 아이들의 울음소리는 줄고 노인들이 늘어가는 초고령 사회는 빈집이 늘어나 주거지의 기능을 상실하는 지역도 나올지 모르겠다며 만약 투자와 주거를 위해 집을 장만하려고 하는 사람들은 앞으로 오 년 정도 기다리는 것이 좋다고 조언했다.
베이비붐 세대가 칠십 대가 될 무렵에는 부동산 가격이 지금보다 더 떨어진다는 뜻이다.

노무라 종합 연구소는 2033년에는 일본 전체의 약 30%가 빈집이 될 것으로 추산하고 있다.
이는 약 2,170만 가구에 해당하는 것으로 연구소 측은 이를 두고 ‘빈집 열도’가 된다’고 했다.
여기에 빈집 비율이 30%를 넘으면서 범죄가 늘어나고 지역의 슬럼화가 빨리 진행될 것으로 예상했다.

한편 마키노 사장은 다음과 같이 전망했다.
도쿄의 고령화는 지금도 심각하게 진행하고 있고, 앞으로 도심에 분양된 아파트도 베이비붐 세대의 이주, 요양시설의 입소 등으로 임대시장에 쏟아져 나오게 된다.
특히, 아파트 주민의 고령화가 진행되면, 주민들 대부분은 주거 개선에 많은 돈을 지출하지 않고 의욕도 없다.
앞으로 살아갈 시간이 얼마 남지 않았기 때문이다.
고령화가 많아지고 빈집이 늘면 관리비 및 세금 체납도 증가한다.
관리비나 세금 체납으로 부동산을 압류하여 매각하는 등의 일이 생길 수 있는 한편, 소유자의 5분의 4 이상의 찬성으로 아파트를 재건하는 일은 없을 것이다.
관리가 안 되고 방치된 아파트는 그 누구도 입주하지 않으려 할 것이고, 거기서 나오려는 사람만 더 늘어난다.
자산이었던 부동산이 애물단지가 되는 것이다.
아파트 가격이 계속 내려가고 관리도 되지 않아 매도도 임대도 할 수 없는 무용지물이 된다면 ‘돈 먹는 하마’라고 해도 과언이 아니다.
지금도 아파트 중에는 저렴한 물건이 나오고 있지만, 구매하면 재산세와 관리비, 유지비 등이 발생한다.
그래서 구매자가 나타나지 않는다.
한번 슬럼화되면 임대를 원하는 사람이 나타나지 않는 슬픈 현실은 강 건너 불구경이 아닌 바로 지금 이웃 나라 일본에서 벌어지고 있다.
그다음 차례는 우리다.